Menu

Tin tức

Những trường hợp mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay bị kiện (kỳ cuối)

Làm gì và làm như thế nào để hạn chế các tranh chấp trong giao dịch, mua bán, chuyển nhượng về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ngày càng phức tạp?

Ngoài những “cảnh báo” như chúng tôi đã phản ánh, dưới đây là một số vấn đề cần lưu ý để hợp đồng mua bán, chuyển nhượng an toàn và hợp pháp.
 
Kỳ cuối: Để hợp đồng mua bán, chuyển nhượng an toàn và hợp pháp - trách nhiệm từ nhiều phía
 
Để tránh những rắc rối và thiệt thòi khi mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua không chỉ thực hiện theo phương châm dù tin nhau đến mấy, khi mua bán, chuyển nhượng tài sản có giá trị lớn như nhà, quyền sử dụng đất nhất thiết phải tuân thủ triệt để các quy định về nội dung và hình thức của hợp đồng, thì khi mua nhà kèm theo đất cần lưu ý đến các quy định có liên quan. Ví dụ ở Tp. Hồ Chí Minh đã có lúc quy định: đối với nhà nội thành, nếu đất khuôn viên dưới 100m2, thì chủ sở hữu nhà được chuyển nhượng luôn quyền sử dụng đất khi bán nhà. Nếu đất khuôn viên nhà rộng trên 100m2 trở lên, mà chưa có giấy tờ ghi nhận diện tích đất ấy để được coi là có quyền sử dụng đất hợp lệ, thì phải yêu cầu chủ nhà làm thủ tục xin công nhận quyền sử dụng đất; trước khi bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định rồi mới được chuyển nhượng đất cho người mua.
 
Ngoài ra rất đáng lưu ý là, khi mua bán nhà trên đất lấn chiếm, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà nhà hoặc đất đó không có giấy tờ gốc, mua nhà, chuyển quyền sử dụng đất ở khu quy hoạch, giải toả trắng, mua nhà trước khi hoá giá…, là người mua đã tự tham gia vào một “canh bạc” mà độ rủi ro rất lớn, có người trắng tay vì mua bán nhà thuộc dạng này, hoặc ít ra cũng phải theo kiện dài dài. Vì vậy, người mua nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần cân nhắc kỹ trước khi đặt bút ký hợp đồng.
 
Nếu do điều kiện kinh tế có hạn, nên phải mua loại nhà mà chủ nhà đã từng bán cho nhiều người, mỗi người chỉ mua một phần diện tích nhà, thì cần lưu ý xem diện tích mình mua có phần nào chồng lên diện tích các hộ khác không? Mình có bị hạn chế “điều kiện” gì, do bị lệ thuộc vào hợp đồng của người mua trước không? Diện tích sử dụng chung như thế nào? Những ai có quyền sử dụng diện tích chung đó? Khi thống nhất xong với chủ nhà, cần hỏi các hộ mua trước về diện tích và cả phần không gian mình mua có khúc mắc gì với họ không? Đó là cách để phòng bất trắc tốt nhất.
 
Trên thực tế, chúng ta đã gặp những trường hợp: Người mua nhà, chuyển quyền sử dụng đất do đơn giản, không tìm hiểu kỹ, không yêu cầu bên bán trao đủ giấy tờ gốc về chủ quyền nhà, chủ quyền đất nên đã chịu thiệt. Kinh nghiệm cho thấy, chớ quá tin vào những loại giấy tờ photocoppy, bản sao mà mang “vạ” vào thân. Đã có những người dùng giấy tờ chính để thế chấp nhà, sau đó lại dùng giấy tờ photo bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất cho người khác. Khi người thế chấp nhà, quyền sử dụng đất không có tiền thanh toán nợ, ngân hàng đã quản lý tài sản thế chấp, lúc đó người mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới biết mình mua phải nhà, đất đã thế chấp. Trường hợp mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ra công chứng, hoặc không đến Ủy ban nhân dân nơi có thẩm quyền chứng thực và vẫn để bên bán giữ giấy tờ quan trọng về nhà đất, bên bán đưa tài sản đi thế chấp hoặc đem nhà, đất bán tiếp cho người khác và người mua sau đã được công chứng, chứng thực trong hợp đồng, thậm chí có trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Lúc này người mua trước mới kiện yêu cầu công nhận hợp đồng thì đã muộn. Vì hợp đồng đó bị vô hiệu do chưa hoàn thiện thủ tục về hình thức của hợp đồng. Vì vậy, họ đành phải “ngậm bồ hòn làm ngọt”...
 
Trường hợp vì lý do gì đó phải nhờ người khác đi mua nhà, đất hộ, nhờ đứng tên trong giấy tờ mua nhà, đất… để tránh rắc rối thì yêu cầu người mua hộ, người đứng tên hộ trên giấy tờ mua bán, có văn bản do chính tay họ viết và ký tên với nội dung là họ chỉ mua hộ, đứng tên hộ
 
Tóm lại, nhà, đất là một loại tài sản - “bất động sản” - có giá trị lớn; có khi cả đời tích cóp mới có được. Bởi vậy, nếu người mua không đặt lợi ích của mình trên một cơ sở pháp lý vững chắc, không thận trọng khi mua bán thì rất dễ dẫn đến rủi ro, hoặc sa lầy vào vòng tranh tụng sẽ chịu nhiều thua thiệt.
 
Qua thực tiễn giải quyết các tranh chấp về nhà, đất tác giả cũng nhận thấy có trường hợp do cơ quan có thẩm quyền (cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất) cấp các loại giấy này chưa chính xác như nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng, khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất chỉ ghi tên vợ hoặc chồng và ngược lại nhà, đất của vợ chồng lại ghi trong giấy chứng nhận là của hộ gia đình; nhà, đất của đồng thừa kế chỉ ghi trong giấy chứng nhận cấp cho một thừa kế mà không ghi rõ là cấp cho người đại diện cho các thừa kế v.v… Những sai sót dạng này của chính quyền góp phần làm khổ người mua, vì họ rất khó để biết được giấy chứng nhận đó đã ghi không đúng, không đầy đủ người chủ đích thực của tài sản, dẫn đến người mua bị nhầm lẫn trong nhận thức về đối tượng giao dịch, và hợp đồng mua bán, chuyển nhượng mà họ đã ký dễ bị tranh chấp, kiện tụng, dễ bị Tòa án tuyên vô hiệu.
 
Do đó, để các giao lưu dân sự về các loại tài sản nói trên được diễn ra lành mạnh, rất mong cơ quan cấp giấy chứng nhận cần làm chặt chẽ, đúng thủ tục, đúng trình tự khi cấp giấy, đồng thời có kiểm tra, xác minh để ghi đúng người chủ đích thực của tài sản đó trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Nếu nhà, đất của đồng thừa kế, một người đứng tên kê khai thì ghi rõ “đại diện thừa kế”, nếu có sự ủy quyền đứng tên trong giấy thì ghi rõ “được ủy quyền đứng tên trong giấy chứng nhận”.v.v…
 
Riêng đối với trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình đang gặp nhiều khó khăn cho cả người dân và Tòa án khi xác định “ai” là người trong hộ? căn cứ vào đâu để xác định? Căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận hay tại thời điểm đất đó thuộc quyền sử dụng của gia đình, hay ở thời điểm tranh chấp…, để xác định thành viên trong hộ như có ý kiến đưa ra. Tác giả thấy không thể đồng nhất giữa người trong sổ hộ khẩu với người trong hộ gia đình là một. Điều đó có nghĩa Nhà nước cần có quy định rõ các tiêu chí để xác định là những thành viên nào được coi là thành viên của hộ, có quyền về tài sản đối với thửa đất mà trong giấy chứng nhận ghi cấp cho hộ gia đình; có như vậy mới giúp người dân khi tham gia giao dịch, chuyển nhượng (nhà, đất được cấp cho hộ) biết được cần yêu cầu những “ai” tham gia ký kết vào hợp đồng chuyển nhượng, nhằm giảm rủi ro cho người mua, người nhận chuyển nhượng loại tài sản này.